（原標(biāo)題：樓市回暖只是一線城市的盛宴？“金九銀十”成色幾何？）
目前，熱度較高的樓市主要集中在在一線城市、少部分二線城市，其余多數(shù)城市房地產(chǎn)表現(xiàn)仍相對平淡
標(biāo)點財經(jīng)、投資時間網(wǎng)研究員 王子西
10月12日，財政部部長藍(lán)佛安在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上介紹，財政部將在近期陸續(xù)推出一攬子有針對性的增量政策舉措。針對房地產(chǎn)領(lǐng)域，他提出，疊加運(yùn)用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。其中，支持收購存量房，優(yōu)化保障性住房供給成為財政部促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的發(fā)力點之一。
同時，包含工、農(nóng)、中、建、交、郵儲六大行在內(nèi)的20余家銀行宣布，將于10月25日批量調(diào)整存量房貸利率。除了在北京、上海、深圳等地區(qū)的二套及以上住房貸款之外，其他符合條件的房貸利率都將調(diào)整為貸款市場報價利率（LPR）-30BP；對于加點幅度不高于-30BP的，不作調(diào)整。
預(yù)期改變、信心提振后，地產(chǎn)板塊反應(yīng)強(qiáng)烈。而在國慶節(jié)前后，與房地產(chǎn)相關(guān)的一攬子利好政策推出，也讓樓市火熱的消息撲面而來，到訪量激增、售樓部人聲鼎沸等字眼頻繁出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)平臺上。
需注意的是，目前，熱度較高的樓市主要還是在一線城市、少部分二線城市，其余多數(shù)城市表現(xiàn)仍相對平淡，較前期變動不大或有所下滑。一線城市中，深圳的表現(xiàn)尤為突出，十一期間日均認(rèn)購量環(huán)比增長逾三倍，同比增長也為兩倍多。
另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企9月操盤口徑、權(quán)益口徑銷售金額仍延續(xù)降勢，金九成色不足；1月―9月，TOP100房企上述兩指標(biāo)的同比降速為36.6%和36.2%。同時，前九個月的操盤口徑銷售門檻有所下降，10強(qiáng)門檻幾近腰斬、降至640億；50強(qiáng)門檻回落至剛過百億；100強(qiáng)門檻降至不足50億。
土地市場表現(xiàn)也與銷售市場趨同，目前正在經(jīng)歷冷卻期。今年第三季度，全國供給土地規(guī)劃建面、土地出讓金同比降幅為14.2%和29%以上；一線城市的土地出讓降幅較大，但溢價率均值略高于二線、三四線城市。高總價地塊，也主要分布在一線、重點二線城市。重點房企9月拿地則多為1宗。
伴隨利好政策持續(xù)落地，樓市能否迎來“銀十”？地產(chǎn)后續(xù)能否“止跌回穩(wěn)”？
國慶回暖 一線突出
這波政策的調(diào)整要從9月下旬說起。9月26日，中央政治局會議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，此后中央和地方均密集推出一系列房地產(chǎn)支持舉措。如在中央層面，央行、金融監(jiān)管總局出臺多項金融政策，這其中就包括完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制、優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例、延長部分房地產(chǎn)金融政策期限等。
地方層面，北上廣深四大一線城市也相繼發(fā)布相關(guān)調(diào)整政策。例如北京，縮短非京籍家庭購房所需繳納社保或個稅年限；上海則放寬外環(huán)外購房的限制；廣州政策力度較大，全面取消限購，成為首個完全放開限購的一線城市；深圳則優(yōu)化分區(qū)住房限購政策并取消商品房轉(zhuǎn)讓限制等。同時，多地也釋放出利好信號。
事實上，長假期間樓市火熱的消息不時撲面而來。以廣州為例，到訪量激增、火速下定、現(xiàn)場人氣爆棚等字眼頻頻出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)，甚至有項目火爆到售樓部的咖啡機(jī)達(dá)到出杯上限。北京的表現(xiàn)也不弱，優(yōu)勢項目熱銷，多個項目售樓處的到訪量和簽約量更是大幅提升。
有些房企則在政策出臺前，已在上調(diào)售價。據(jù)華泰證券信息顯示，9月20日成都兩家地產(chǎn)公司發(fā)文宣布上調(diào)在售樓盤房源單價2%；此后，多地樓盤也宣布，回收優(yōu)惠、調(diào)漲價格，釋放出向好信號。如位于珠海的華德同裕璞樾樓盤官宣，在售房源漲價2%；華潤北京則稱，10月8日后北京公司在售房源，在現(xiàn)有價格基礎(chǔ)上上調(diào)。而在重慶，包括龍湖、萬科、保利、中糧等多家房企發(fā)布海報，官宣保價、調(diào)價等。
但熱度較高的主要是一線城市、個別二線城市，其余多數(shù)城市表現(xiàn)仍相對平淡。據(jù)招銀研究，一線城市中尤其以深圳表現(xiàn)突出，十一期間的日均認(rèn)購量環(huán)比增長逾三倍，同比增長也達(dá)兩倍多。且深圳、廣州的回升幅度高于北京和上海。
華泰證券研報則顯示，10月1日至5日，60城新房成交面積同比提升1.1%，較9月月均同比超兩成的降幅有所改善。其中，一線城市同比增速最好、為28.2%；二線次之、為5.5%；三線城市為-15.7%,表現(xiàn)最弱。地產(chǎn)后續(xù)能否止跌回穩(wěn)，房企盈利能力何時改善，成為關(guān)注焦點。
金九缺席 100強(qiáng)門檻降低
事實上，剛過去的一個月，房企銷售仍然低迷。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP100房企9月操盤口徑、權(quán)益口徑銷售金額仍延續(xù)降勢，同比降速均在36%以上。1月―9月，TOP100房企實現(xiàn)銷售金額（操盤口徑）26338.6億元，同比降速為36.6%；銷售金額（權(quán)益口徑）為20849.9億元，同比降低36.2%。
分梯隊來看，跌幅最小的是TOP10房企，前九個月的操盤口徑銷售金額同比下滑32.1%；跌幅最大的是TOP21―30房企，同比下滑42.4%；其他梯隊房企則在40%左右的降幅水平。即便按權(quán)益口徑來看，跌幅最小的也是TOP10房企，但跌幅最大的為TOP11―20房企，同比下滑42.2%。
國盛證券指出，前九個月的操盤口徑銷售門檻對比去年同期，均有所下降。其中，10強(qiáng)門檻從1271.8億元，降至640億元，幾近腰斬；20強(qiáng)門檻也降至258.5億元，同比降幅逾46%；而50強(qiáng)門檻回落至剛過百億元，100強(qiáng)門檻則降至不足50億。
百強(qiáng)房企的銷售表現(xiàn)也延續(xù)分化。1月―9月，累計操盤口徑銷售金額超過千億元的房企只有六家，分別是保利、中海、綠城、萬科、華潤和招商。其中，保利發(fā)展銷售額最高為2203億元，中海地產(chǎn)次之為1888.6億元。在這六家房企中，累計操盤口徑銷售金額同比增速，則是綠城中國表現(xiàn)最好，僅同比下跌不到3%；萬科地產(chǎn)的降幅最大、接近36%。
東興證券研報也指出，在其跟蹤的36家重點房企中，12家央國企銷售情況，優(yōu)于24家混合所有+民企。該券商認(rèn)為，地產(chǎn)政策目標(biāo)正從維穩(wěn)到促穩(wěn)轉(zhuǎn)變，后續(xù)政策將會更加積極、持續(xù)積極。
國盛證券則給出關(guān)注地產(chǎn)板塊多個理由，其中之一是行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地、銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制民企，換言之，品質(zhì)房企有望未來更加受益。
數(shù)據(jù)來源：東興證券
土地市場經(jīng)歷冷卻期
土地市場的整體表現(xiàn)也與銷售市場趨同。據(jù)中泰證券研報，今年第三季度，全國供給土地規(guī)劃建面為8.27億方，同比下滑14.2%；實現(xiàn)土地出讓金為0.72萬億，降幅29%以上。
分城市能級來看，該季度一、二、三四線城市的土地出讓金依次約為1067億元、2474.5億元、3664.3億元，同比降幅為37.40%、37.26%、18.99%，一線城市的土地出讓降幅較大，三四線城市的出讓金最多。但一線城市的土地出讓溢價率相對較好，溢價率平均值略高于二線、三四線城市。
高總價地塊，也主要分布在一線和重點二線城市。如位于廣州的天河區(qū)臨江大道北側(cè)一處地塊，成交總價逾117億元；位于上海靜安區(qū)靈石社區(qū)N070402 單元094a-14地塊、曹家渡社區(qū)C050301單元9A-20地塊的成交價為63.66億、56.60億。
在民生證券統(tǒng)計的重點房企9月拿地情況中，保利發(fā)展、萬科、招商蛇口均拿地2宗，總拿地金額、總規(guī)劃建面保利居前，約達(dá)至125億元、36萬平。龍湖集團(tuán)、保利置業(yè)、中海地產(chǎn)、綠城中國、中國金茂、越秀地產(chǎn)等各拿地1宗，總拿地金額高至近30億，低至不到3億。土地市場還待回溫。
數(shù)據(jù)來源：中泰證券研報
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