2024年過去了一半，房地產市場交出了怎樣的答卷？

7月15日，國家統計局公布了6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，與此同時上半年房價數據也隨之出爐。

數據顯示，上半年新房房價同比上漲的城市有7個，分別為天津、上海、杭州、長沙、成都、西安、三亞。這其中，上海、西安兩城領漲，較上年同期均上漲4.3%。

二手房方面，今年1-6月，二手住宅銷售價格同比均下跌。不過情況在好轉，單月數據來看，6月份二手房價格環比上漲城市個數打破“0”局面，上海、杭州、北京、南京4城二手房價格上漲。

圖源：圖蟲創意

“總體來看，受新政持續發酵的帶動，6月二手房價格出現邊際改善跡象。不過價格恢復情況遠不及成交端，6月份二手房成交量實現新突破，當前二手房市場‘以價換量’特征仍在。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴時代財經。

縱觀上半年，整個房地產市場經歷了一系列政策調整。在地方層面，根據中指監測，2024年上半年全國有約180省市（縣）出臺政策超360條，涉及限購、限貸放寬，公積金貸款額度提升等方面。

在眾多政策的支持下，上半年樓市經歷了怎樣變化？當前房地產市場仍處在調整轉型過程中，下半年樓市將怎么走？

上海、西安新房房價領漲

新建商品住宅價格方面，今年上半年，上海、西安漲幅最高，同比均上漲4.3%。

其中，從6月環比來看，上海的漲幅是最大，達0.4%，同比漲幅也已連續16個月在4%以上。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代財經，上海和西安一直是新房市場比較活躍的兩個城市。對于上海來說，政策的持續優化以及豪宅市場成交火熱，有效提振了市場信心并吸引了不小的高端需求。

從政策端來看，近兩年來，上海大幅調整了過去從嚴的限購限貸等政策，實施了“認房不認貸”、調整普通住房標準、降低首付款比例和房貸利率等政策。而今年上半年，上海的相關政策仍在持續加碼，新房市場領漲也得益于此。

5月17日央行房貸政策發布之后，上海成為首個跟進的一線城市。到了月底，上海還出臺“滬九條”新政來優化調整房地產市場，其中包括降低外地戶籍購房社保門檻、支持多孩家庭購房等。

“這些政策有效提振了市場信心，刺激了購房需求。近日，上海還取消了商品住房用地溢價率10%的上限要求，讓市場決定土地價格，也讓商品房回歸商品屬性，使一些潛在住房需求得到釋放。”李宇嘉說道。

上海（圖源：圖蟲創意）

除政策加持之外，高端住宅交易火熱，也帶動了上海房價指數的上漲。

克而瑞數據顯示，上半年，上海總價3000萬元以上高端住宅成交了1544套，成交規模創近10年來最高，是同期北京、廣州和深圳該總價段成交之和的2.6倍。

上海高端住宅為何走熱？上述機構分析稱，一方面是因為市場供應規模增加，推動成交進一步增長，另一方面，前期供應少導致部分購房者持幣等待多年，這部分壓抑的需求得到集中釋放。此外，部分豪宅項目倒掛依然存在，這也進一步推升交易活躍度。

反觀西安，李宇嘉認為，上半年西安房價上漲主要得益于人才政策吸引、樓市政策調整等。其中，人才政策為房地產市場提供了需求基礎。

西安市大雁塔（圖源：圖蟲創意）

2023年，西安的人口數量繼續保持增長態勢。統計數據顯示，2023年末西安全市常住人口達到1307.82萬人，比上一年增加了8.23萬人，繼續穩固其北方常住人口第三城的地位。

“近些年來，西安的人口增長帶來了強勁的購房需求，特別是在新房市場，改善型產品需求的增加以及住宅用地供應的相對緊張，進一步推動了房價上漲。同時，人口結構的優化和高素質人才的聚集也為房地產市場提供了穩定支撐，促進了房價和人口的協調發展。”李宇嘉說道。

部分城市二手房價回暖

二手房方面，與去年同期相比，今年1-6月70城的二手房價格均出現下跌。其中，徐州二手房跌幅最大，下跌了11.2%。

這主要是因為近年來，徐州二手房市場經歷了顯著的波動。

據克而瑞淮海此前分析，從2015年到2021年，徐州二手房市場經歷了長達6年的大牛市，累計漲幅位居全國第二，僅次于西安。然而，自2021年價格觸頂后，市場進入了持續3年的下跌期，跌幅同樣居前。結合全國樓市的大環境和徐州本地的成交價格、成交量以及市場預期來看，徐州二手房市場的整體趨勢預計將逐漸止跌企穩，跌幅有望收窄。

徐州（圖源：圖蟲創意）

回顧今年上半年，雖然二手房價格整體下跌，但在新政的加持下，部分城市已出現明顯的回暖跡象。數據顯示，6月份二手房價格環比扭轉全跌局面，北京、上海、南京、杭州4城房價環比上漲。

關榮雪分析稱，在這四個城市中，上海環比上漲0.5%領跑，或與“滬九條”新政持續發酵脫不開關系。與此同時，北京6月底落地信貸新政，對提振市場信心也起到了一定的作用，6月北京二手房價為今年以來首次轉漲，環比漲幅為0.2%。

對于南京來說，當地二手房價的止跌回漲，主要得益于市場成交量的穩定增長和政策利好的雙重影響。

關榮雪指出，一方面，今年南京二手房成交量表現良好，6月單月成交量處于去年下半年以來的中高位水平，因此在量穩的情形下，市場預期有所改善，價格迎來初步改善跡象。另一方面，南京通過降低商貸、公積金貸款利率以及放松落戶條件等政策措施，使得購房需求釋放空間拉升，市場信心修復，房價止跌回漲。

“杭州同樣也是，取消限購、買房可落戶、落地‘517’新政等利好舉措，也對提振市場信心起到一定作用。然而，除政策助力外，杭州二手房價格上漲似乎也與近期市中心‘老破小’成交走熱有關，拉動價格總體上漲。”她說。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴時代財經，一些大城市的二手房價格率先復蘇，說明此類城市的政策效果是積極明顯的。“這也說明，后續其他城市或也有類似邏輯，即市場會有積極的表現和趨勢”。

杭州錢江新城高樓林立。 （圖源：圖蟲創意）

綜合以上分析，從整體來看，房地產市場目前正處于調整和轉型的關鍵時期。在這一背景下，6月7日舉行的國務院常務會議指出，需要確保現有政策措施得到有效執行，并繼續研究和準備新的政策工具，以促進庫存去化和市場的長期穩定。

面對這樣的政策導向和市場環境，下半年房價將會如何走？

中指研究院分析顯示，在各項政策持續發力下，預計2024年下半年，新房市場下行態勢將有所放緩，但由于居民收入預期、房價下跌預期尚未明顯改善，全國房地產市場仍面臨調整壓力，新房市場或仍處于筑底階段。

二手房方面，諸葛研究院分析稱，6月份二手房成交突出，環同比雙升，且同比結束“四連跌”轉正，意味著“517”新政效用顯現，尤其一線城市限制性政策齊松動，給市場釋放積極信號。展望未來，下半場二手房市場將走出低迷階段，環同比向好，全年成交有望突破去年成交水平，但升幅有限。從價格上看，下半年價格同比跌幅有望收窄。

（責任編輯：董萍萍 ）

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