導語
預期6月成交總量或將穩中有增，絕對量有望創年內新高，不過基于去年基數較高，同比還將延續降勢。
◎ 文 / 楊科偉、俞倩倩
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6月17日上午，國家統計局公布了5月宏觀經濟和房地產行業數據。經濟層面，在加大宏觀政策實施力度之下，工業、出口、就業、物價等主要指標總體改善，國民經濟延續回升向好態勢。房地產銷售在517等利好新政加持下略有抬頭跡象，新開工、竣工止跌企穩，但開發投資額累計同比降幅仍連續3個月走擴至10.1%。
01
5月經濟總體改善
降首付和利率背景下居民購房貸款意愿仍顯不足
5月份國民經濟延續回升向好態勢，運行總體平穩。雖然部分指標增速有所放緩，但工業、出口、就業、物價等主要指標總體改善，國民經濟延續回升向好態勢，積極因素累積增多。
整體來看，第一，生產供給穩中有增，裝備制造業增長7.5%，拉動全部規模以上工業增長2.6個百分點，繼續發揮“壓艙石”的作用。第二，消費需求穩中有升。5月份社會消費品零售總額同比增長3.7%，比上月加快1.4個百分點；制造業投資、高技術產業投資保持較快增長，分別增長9.6%和11.5%。5月份貨物進出口總額同比增長8.6%，比上月加快0.6個百分點。第三，就業、物價總體穩定。5月份全國城鎮調查失業率為5%，與上月持平，同比下降0.2個百分點；5月份的CPI同比漲幅與4月份持平，降幅小于近十年同期平均水平。
但從5月金融數據來看，內需不足、購買需求相對疲弱的態勢延續。一方面貨幣供應增速繼續回落，5月M1同比增速回落2.8個百分點至-4.2%，M2同比增速回落0.2個百分點至7.0%，均處有統計以來的歷史最低點，印證了目前市場對于流動性陷阱的擔憂；另一方面，5月社融存量同比增長8.4%，增速自歷史低點微升0.1個百分點，是2024年以來首次提速。企業和政府債券融資成為主要的貢獻項，5月政府債券融資增長12253億元，同比多增6682億元，然而前5個月政府債券融資累計依然同比少增3497億元。
值得關注的是，當前居民信貸需求依然不足。5月人民幣貸款新增9500億元，盡管環比多增2200億元，但同比少增了4100億元，為2018年以來同期新低。住戶貸款僅增加757億元，遠低于去年同期的3672億元。其中，短期貸款增加243億元，中長期貸款增加514億元。居民貸款利率較快回落但居民加杠桿消費意愿明顯不足。
02
5月全國商品房面積、金額
同比降幅分別收窄2.1pcts和4.1pcts
5月因政策利好持續發酵，市場延續若修復：5月新建商品房銷售面積為7390萬平方米，銷售金額為7598億元，環比漲幅均在10%以上，同比降幅分別較上月收窄2.1pcts和4.1pcts。前5月銷售面積和金額累計同比降幅分別為20.3%和27.9%。
事實上，5月從中央到地方利好政策頻頻對短期樓市起到了很好的提振作用。中央517新政首付比、房貸利率、公積金利率等三大信貸政策調整，央行3000億再貸款支持政府收儲，自然資源部支持地方回收存量閑置土地等；地方45省市寬松政策再度加碼，滬深限購松綁，杭鎬全面取消。短期內居民購房信心略有修復，從CRIC監測數據來看，部分重點二三線成交率先復蘇，杭津青漢佛徐等二三線新房成交環比增幅均在20%以上。
03
一二手住宅銷售價格同環比降幅繼續擴大
70城二手房價降幅普遍大于新房
2024年5月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。
同比來看，新房和二手房同比持降，新房整體降幅由4月末的2.96%增至5月末的4.3%，二手房降幅由4月末的6.79%增至5月末7.49%，從趨勢變化來看，新房和二手房降幅差距有走闊態勢，二手房跌幅顯著超新房。事實上，二手房價格同比下降城市數量較多已達峰值，截止2024年5月，全部70個城市均呈現下跌態勢，而新房銷售價格同比下降城市數量為67個。
環比來看，1-3月70城二手房、新房的房價指數環比跌幅有收窄態勢，不過4-5月環比跌幅再度走擴，房價下跌城市數量再度增加，5月70個大中城市中有68個城市新建商品住宅價格環比下降，70個城市二手住宅銷售價格環比下降。
值得關注的是，雖然5月重點城市二手房成交規模略有回落，但是整體延續高位震蕩，23個重點城市二手成交環比降8%，同比降4%，累計同比下降13%，跌幅遠小于新房。正因為二手房具備選擇面廣，價格跌幅大，安全性高等優勢，因而持續分流新房剛需，整體以價換量韌性好于新房。
04
新開工、竣工止跌企穩
前5月累計同比跌幅雙雙收窄至24.2%和20.1%
1―5月份，房地產開發企業房屋施工面積688896萬平方米，同比下降11.6%。房屋新開工面積30090萬平方米，下降24.2%。其中，住宅新開工面積21760萬平方米，下降25.0%。房屋竣工面積22245萬平方米，下降20.1%。其中，住宅竣工面積16199萬平方米，下降19.8%。
今年以來，新開工、竣工雙雙較弱的格局并未出現實質性扭轉，降幅始終保持在低位運行，但有逐步企穩之勢。
新開工面積累計降幅連續三個月收窄，1-5月降幅較1-4月繼續收窄0.4pcts，5月新開工面積6580萬平方米，環比上漲5.67%，同比下降22.7%，但從絕對量上看，企業新開工意愿依舊不高，5月新開工量是2014年以來單月次低（僅高于上月）。
受到去年高基數的影響，竣工面積增速在2024年跌入負區間，但無論是從單月亦或是累計增速來看，均有邊際企穩的跡象。1-5月竣工面積跌幅較1-4月小幅收窄0.3pcts至20.1%?？紤]到保交樓仍是化解當前市場風險的重要一環，隨著未來配套政策落地，竣工面積增速有望企穩。
05
5月開發投資額累計同比降幅連續3個月走擴至10.1%
1―5月份，全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%，降幅較1-4月擴大0.3pcts，累計增速為2020年3月以來新低。開發投資額累計降幅連續三個月擴大，一方面是新開工增速仍然保持在低位，對開發投資的拉動影響有限，另一方面，土地市場的走弱甚至核心城市土拍降溫也對開發投資形成拖累。根據CRIC統計，2024年1-5月全國300城經營性土地成交金額同比下降28%，作為房企重點關注的一線城市降幅達到30%。
綜上，我們對于后市給出如下判斷：
預判6月，我們認為，恰逢房企年中沖刺節點，營銷力度勢必有所加強，加之517四部委房地產吹風會后，核心一二線相繼下調了首付比例和貸款利率，月末一線上海、深圳、廣州寬松政策再度加碼，預期6月成交總量或將穩中有增，絕對量有望創年內新高，不過基于去年基數較高，同比還將延續降勢。
分能級來看，一線整體熱度好于二三線是大概率事件，”強者恒強”局面預期延續：對于熱點恒熱的成都、西安而言，短期內市場韌性較強，即便局部熱盤降溫，整體市場仍有望高位運行。上海、廣州、深圳因新政利好加持，短期內成交有望止跌，核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高去化率，城市外圍多數項目或將小幅升溫。對于多數弱二線和三四線城市而言，市場熱度仍有待核心一二線傳導，不過當前市場基本到底，降無可降，6月或將延續低位波動。
對二手房市場而言，新政利好之下，若業主能輔之以降價，勢必能帶來一波放量窗口期，二手房6月成交或將迎來一波小高點，核心一二線二手房市場份額還將進一步增長。
綜合而言，商品房銷售面積、金額、累計同比增速繼續保持低位但降幅有放緩和收窄趨勢。而在“保交樓”政策的推動下，2024年二季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現下降趨勢。在去庫存的大背景下土地供求規模的收縮將影響房地產開發投資的增速，預計仍將筑底震蕩走勢。
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